Giá nguyên liệu đầu vào tăng tác động kìm hãm sự phục hồi của ngành bất động sản. Các chuyên gia bất động sản đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ trong quý 1 – 3. Tuy nhiên, đợt COVID-19 thứ 4 bùng nổ và chi phí nguyên liệu đầu vào tăng cao. Cụ thể là thép đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình thế nguy cấp. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ đề cập đến giá thép ảnh hưởng đến giá bất đồn sản mà những chuyên gia trong ngành đã nhận định.
Mục Lục
Giá thép ảnh hưởng đến giá bất động sản
Theo Hiệp hội thép Việt Nam (VSA), trong thời gian qua. Giá thép trên thị trường toàn cầu cũng như ở Việt Nam có diễn biến phức tạp. Từ cuối năm 2020, giá thép có chiều hướng tăng mạnh. Cho đến giữa quý 1/2021 có điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, giá thép lại tăng mạnh đến cuối tháng 5/2021 và đến nay bắt đầu chiều hướng giảm. Thị trường hiện tại dùng dằng và có chưa có chiều hướng tăng – giảm rõ rệt.
Tại hội thảo trực tuyến “Giá nhà có giảm do Covid-19?” do tạp chí Forbes Việt Nam vừa tổ chức. Đại diện đơn vị nghiên cứu thị trường, công ty môi giới và các chủ đầu tư. Đã có buổi thảo luận về biến động giá bất động sản trong bối cảnh giá thép tăng cao.
Giá thép tăng “sốc”, nhiều dự án bất động sản ngưng thi công
Dịch Covid-19 cùng với giá sắt thép, nguyên vật liệu tăng cao. Khiến công ty bị chậm tiến độ triển khai dự án, trong đó 2 công trình phải tạm dừng thi công.
“Với tốc độ tăng giá nguyên vật liệu xây dựng và không có xu hướng giảm. Điều này khiến chi phí xây thô nhà riêng lẻ khoảng 4 triệu đồng/m2. Giờ phải tăng lên 4,5 – 4,8 triệu đồng/m2. Giá nhà chắc chắn sẽ tăng trong thời gian tới”. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nhận định.
Tuy nhiên, việc tăng giá bất động sản chỉ diễn ra đối với những dự án chưa ra hàng. Còn đối với những dự án đã chào bán cho khách hàng thì giá đã theo hợp đồng, không tăng được. Còn việc ngưng thi công dự án từ phía nhà thầu. Do ảnh hưởng bởi giá nguyên vật liệu tăng cao. Cũng còn tuỳ vào thoả thuận trong hợp đồng xây dựng giữa chủ đầu tư – nhà thầu. Vì thường được phép chậm tiến độ 3-6 tháng.
Có 5 loại chi phí tác động đến giá của bất động sản
Ở góc độ chủ đầu tư, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cho rằng. Có 5 loại chi phí tác động đến giá của một sản phẩm bất động sản. Bao gồm chi phí về đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính của doanh nghiệp; chi phí quản lý doanh nghiệp và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Trong đó, chi phí sắt thép chiếm khoảng 15-20% được xếp vào nhóm chi phí xây dựng. Giá sắt thép tăng lên 50% buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán thêm 5-10%, thậm chí 15%. Trường hợp không điều chỉnh giá bán, chủ đầu tư phải chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận xuống.
“Việc giá thép tăng trong thời gian qua đã tạo nên rất nhiều khó khăn cho chủ đầu tư và cả các đơn vị xây dựng. Đây là vấn đề cực kỳ lớn của doanh nghiệp”, đại diện Phú Đông Group nói.
Nhà đầu tư không nhất thiết tăng giá đối với chung cư khi giá thép tăng
Còn từ góc độ của nhà đầu tư, ông Trần Khánh Quang nêu quan điểm. Chủ đầu tư không nhất thiết tăng giá đối với chung cư khi giá thép tăng. Theo đó, trong điều kiện bình thường, trước khi có dịch Covid-19. Chủ đầu tư thường đặt mục tiêu tỷ suất lợi nhuận khoảng 15% so với doanh thu. Với mức này, nếu giá thép tăng 50% thì chủ đầu tư điều chỉnh giá thêm 5-7% là hợp lý.
Tuy nhiên hiện tại, nhiều chủ đầu tư đã đặt kỳ vọng về tỷ suất lợi nhuận lên gấp đôi. Thậm chí gấp 3, có dự án lên đến 45% thì không nhất thiết phải tăng giá chung cư do tác động của giá thép. Ngược lại, người sở hữu nhà liền thổ hoàn toàn tính toán được các loại chi phí cấu thành. Nên có thể tăng giá bán do ảnh hưởng của giá thép.
Nhu cầu về nhà ở vẫn ở mức cao
Trước biến động về giá bất động sản, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam nói nhu cầu về nhà ở vẫn ở mức cao. Với mức độ gia tăng dân số đô thị hiện tại, nguồn cung vẫn chưa theo kịp nhu cầu thực tế. Chẳng hạn ở TP HCM, dân số hiện tại khoảng 11-12 triệu người, bao gồm cả người lao động từ địa phương khác đến, song nguồn cung về căn hộ mỗi năm chỉ đạt 25.000-30.000 căn, đây là mức chênh lệch rất lớn. Thực tế cho thấy tỷ lệ hấp thụ của các sản phẩm trong đợt chào bán đầu tiên đạt trung bình 70-85, có dự án 90%.
“Giá nhà tăng chắc chắn gây ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà nhưng tỷ lệ biến động này vẫn là thấp so với nhu cầu thị trường”, ông Kiệt nói.
Sau khi kiểm soát được dịch bệnh, thị trường bất động sản sẽ đi ngang
Phân tích về diễn biến thị trường trong thời gian tới, ông Trần Khánh Quang cho rằng với kịch bản Việt Nam kiểm soát được dịch bệnh vào tháng 10 thì 3 tháng tiếp theo đó, thị trường bất động sản sẽ đi ngang. Sau giai đoạn này, thị trường sẽ ghi nhận một cơn sốt nhẹ kéo dài 3 tháng, giá bất động sản sẽ tăng từ 15-20% và giảm nhẹ trong 6 tháng tiếp theo.
Ông Ngô Quang Phúc đưa ra quan điểm những nhà đầu tư mua bất động sản hiện nay vẫn kỳ vọng sản phẩm sẽ tăng giá tốt. Trong bối cảnh dịch bệnh, các giao dịch tạm dừng nhưng chưa có tình trạng giảm giá bán. Nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt vẫn đang chuẩn bị sẵn sàng để có thể mua các bất động sản chất lượng mà trước đây họ không có cơ hội tiếp cận.